Cuentan que un rico compró un collar de esmeraldas, llegó a su casa, deshizo el collar, sacó las piedrecillas verdes, monísimas, se las dio a sus hijos y les dijo: "Podéis jugar con ellas a un juego que yo jugaba de pequeño, a las canicas". Se agachó y, divertido, empezó a enseñarles a jugar. "Excéntrico", "despilfarrador", "estrafalario" e, incluso, "estúpido"… podrían ser términos con los que el rico propietario podría ser calificado, y se podría decir que con razón. En su proceder, sin duda raro, estaría, sin embargo, protegido y avalado por nuestro insigne tribunal constitucional actual que, por encima de toda otra consideración, parece defender la propiedad privada, como omnímodo derecho preconstitucional del Código Civil del XIX y a partir del cual, como diría nuestra presidenta Ayuso, parece que el propietario pudiera hacer con sus bienes lo que le venga en gana.
Hemos buscado en nuestra Constitución si existe alguna mención a las esmeraldas. Nada, ni rastro, no deben tener ninguna función social. Es decir, no cuentan con esa condición indisoluble de la propiedad privada que algunos exegetas del actual ultraliberalismo pudieran tildar de coletilla de buenismo que añadieron los padres constituyentes. Estos lo aplicaron, y tienden a olvidarlo, a la economía misma, definida como social de mercado, o a la vivienda, de coste semejante a las esmeraldas y a cuya propiedad parece difícil no concederle, y exigirle, “función social”. ¿Y eso qué es?, cabría preguntarse ante la reciente sentencia (S16 /2021) del actual TC. ¿Qué diferencia hay entre una vivienda y un collar de esmeraldas? Ante ese entendimiento omnímodo, y a la vez tan rancio, de la propiedad privada. Hubo felizmente otras sentencias del TC, creando doctrina y asegurando la indisolubilidad de propiedad privada y su función social (S37/1987).
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El problema, quizá, reside en que estamos llamando “vivienda” a dos tipos de bienes que, aun del mismo nombre, responden de hecho a bienes de distinta índole, precisamente para su propietario. Uno es el de uso propio, el otro es desde su condición, estructural, de activo financiero.
El primero es la respuesta al necesario cobijo habitacional que todo hogar necesita (la vivienda habitual) y otras segundas residencias que puedan desearse, y con las que se pueda contar, con suficientes ingresos, fuera del lugar habitual de residencia. Puede decirse que la vivienda, incluso cuando responde a la necesidad de cobijo, también encierra una condición de activo financiero. Desde esa perspectiva se suele considerar la decisión de comprarla, con el apoyo financiero que, en la mayoría de los casos, se requiere. Pero, cuando una o más viviendas se adquieren como inversión, al margen de esa necesidad, aflora solamente la segunda índole del “bien” también llamada “vivienda”, pero que, a los efectos del propietario, no lo es, sea este persona física o empresa. Constituye un activo financiero cuya propiedad (siguiendo el art.33 de la CE) no le permite ni usar, ni disfrutar, ni consumir este y del que solo se puede disponer, es decir, traficar: el activo se retiene (incluso se oculta), se vende o se alquila. Resultan entonces bienes que, para sus propietarios, no son “viviendas-cobijo”. No lo son ni para los propietarios personales ni en menor medida para las empresas, que ni siquiera pueden argumentar que sean o vayan a ser para “su uso”. Esos activos son equivalentes a acciones bursátiles u otros vehículos de inversión (como los que encerraban hipotecas basura y a saber lo que ahora encubren). La rentabilidad de la vivienda en alquiler se compara con la de “otros productos financieros”.
Como tales activos, y al ser solo eso, “activos”, podrán ser regulados como lo son otros. No en vano, se habla de activos tóxicos o de valor refugio. No podrían ser protegidos desde esa otra condición, que solo nominalmente presentan, al tratarse, además, de “viviendas”. Habría, pues, que diferenciar las propiamente viviendas, de un lado, y los activos, de otro. Su propiedad debería ser considerada distinta, a todos los efectos. No se puede hablar, genéricamente, del “derecho de propiedad de la vivienda”. La especial protección de ese derecho solo está justificada en el supuesto de las viviendas (una o varias, sin límite) de uso privativo por parte de su propietario.
Sin embargo, esos mismos activos sí pueden llegar a ser viviendas-cobijo para los que puedan comprarlos o alquilarlos. De ello se deriva su función social. No entrar a discernir la diferenciación de la vivienda de una índole u otra es la confusión que envuelve la reciente sentencia del TC. Le lleva a calificar indistintamente cobijo y activo de propiedad privada y, ante su defensa a ultranza, lo hace al margen de la ineludible función social, tanto de la vivienda cobijo, para sus propietarios usuarios, como de la de los activos-vivienda, para otros que precisamente no son sus propietarios. En esa tensionante contraposición, entre las viviendas-cobijo (vinculadas al derecho constitucional a una vivienda digna) y el “derecho de propiedad de la vivienda”, genéricamente considerado, cae también el nuevo anteproyecto de ley de vivienda (APLV). Es quizás el factor más limitante a la hora de adoptar medidas.
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Ante esa contraposición atenazante, cabe plantearse cómo podría ser la forma de diferenciar la vivienda-cobijo (de uso privativo) de la vivienda-activo, que es la que podría ser objeto de regulación. Cabe concebir un registro diferenciado de cada una de las modalidades, en el marco de una exigencia de nuevo registro exhaustivo, con información en tiempo real de todo el parque de vivienda, sin tener que esperar a los censos cada 10 años, como ya he propuesto en otro lugar (“Conocer el parque, Nuevos registros”, 'eldiario.es', 18.11.21). Se superaría, además, con ello el reconocido déficit estadístico sobre la vivienda. En los tiempos del 'big data' y la digitalización, ese registro, ahora, se puede hacer.
Los registros serían distintos para viviendas-cobijo, de uso privativo, y para las viviendas-activo, diferenciadas a su vez por venta y alquiler. El cambio de registro dependería solo de voluntad del propietario y sería automático. Eso sí, en cada momento, una vivienda no podría estar, simultáneamente, en más de un registro. Los propietarios persona física podrían registrar el número de viviendas de uso privativo que quisieran, sin limitación ni explicaciones. Ahora bien, mientras que no cambiasen alguna de ellas de registro, no podrían traficar con ellas, ni vender ni alquilar. Esas viviendas (de las que sí se conocería su número y localización) quedarían entonces fuera del mercado y de la regulación que, en su caso, se establezca respecto a las viviendas-activos. Los propietarios empresas no podrían, obviamente, contar con viviendas de uso privativo.
*Eduardo Leira, arquitecto, MCRP.